Thắc mắc về chuyển đất vườn ao sang đất ở

Gần đây tôi có mua một mảnh đất đều đã có sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đều là đất vườn ao. Sau khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ xong tôi tìm hiểu thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang đất ở thì lại xảy ra tình trạng sau:

- Mảnh đất ở quận Bắc Từ Liêm thì trên đất đã xây nhà kiên cố (nếu không có nhà tôi cũng sẽ xây dựng sau khi đủ điều kiện). Tôi rất muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang đất ở trong năm 2019 bởi vì sang năm 2020 khung giá đất sẽ tăng lên kéo theo tiền sử dụng đất sẽ tăng theo lúc ấy có thể tiền lãi sẽ bị giảm sút hơn nữa tôi cũng tìm hiểu gần khu đất của tôi có một dự án mở rộng đường sẽ gần sát với lô đất. Tuy nhiên khi đề cập tới thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao thành đất ở thì bộ phận phụ trách hồ sơ nói: đất này đã xây nhà trên đất vườn ao là trái phép nên không cho phép chuyển mục đích, muốn chuyển mục đích thì phải phá dỡ toàn bộ nhà ở kiên cố và công trình trên đất, lúc đó mới có thể xem xét có được chuyển đổi hay không. 

Thực lòng mà nói tôi không có ý định phá dỡ căn nhà kiên cố mà người bán đã xây bởi ngôi nhà rất chắc chắn và kiên có chỉ cần sơn sửa lại một chút và thực hiện chuyển đổi đất vườn sang đất ở là tôi đạt mục đích của mình.

- Mảnh đất ở huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội: Tôi cũng mới mua một mảnh đất vườn ao ở huyện Hoài Đức và cũng sẽ thực hiện chuyển mục đích đất vườn ao sang đất ở để bán cho người có nhu cầu. Nhưng khác với mảnh đất ở Bắc Từ Liêm (đã có nhà ở kiên cố) thì đây là mảnh đất trống chưa có nhà ở hay công trình trên đất (Tôi ước gì nhấc được mảnh đất này đặt vào vị trí của mảnh đất ở Bắc Từ Liêm và ngược lại) bởi vì:

Khi đề cập tới thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao thành đất ở đối với mảnh đất này, người phụ trách lại bảo phải xây nhà trên đất (ít ra là nhà tạm) để gọi là có nhà ở mới có căn cứ để chuyển sang đất ở chứ khi kiểm tra mà không có nhà trên đất thì chuyển sang đất ở thế nào được (???). Việc dựng nhà tạm trên đất tôi có thể xử lý được nhưng tôi chỉ thắc mắc về chuyển đất vườn ao sang đất ở vì sao có sự khác nhau giữa hai địa phương giáp ranh nhau (trên địa bàn của thành phố Hà Nội). Tại sao có sự khác nhau hoàn toàn như thế đối với điều kiện chuyển mục đích đất vườn ao sang đất ở? Vậy việc nào là đúng việc nào là sai? Nhờ Luật Hòa Bình tư vấn giúp nội dung này. xin cảm ơn rất nhiều.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang thành đất ở hiện nay diễn ra không phải hiếm đối với cá nhân cũng như tổ chức bởi những lợi ích từ việc chuyển mục đích sử dụng đất mang lại cho người sử dụng đất. Tuy nhiên khi thực hiện quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất thì ở các địa phương thực hiện không giống nhau. Có nơi thì cho phép chuyển mục đích ngay, có nơi lại phải đăng ký trước (thường là 12 tháng) tức là muốn chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở phải đăng ký trước một năm - nếu còn chỉ tiêu mới được phép cho chuyển.